目前，保险与地产正在加速融合，万达持续加码百年人寿、中发实业控股合众人寿、富德系打造富德生命保险集团，与此同时，险企也正在向地产扩容，安邦、平安、新华、富德生命等也在向地产领域渗透。不过，这种做大企业的背后也隐藏着经营的忧愁。
保险与地产加速融合
11月22日，恒大集团正式宣布，收购中新大东方人寿50%股权，并宣布更名为恒大人寿。此次恒大集团以23.36亿元的价格拍得中新大东方人寿的控股权，溢价达到45.7%。高溢价收购背后，是恒大对保险业发展的持续看好，也折射出保险牌照的炙手可热。
高溢价收购背后，是恒大对保险业发展的持续看好。恒大集团总裁夏海钧表示，保险业是民生保障的重要一环，恒大人寿的成立将与恒大集团现有的产业形成协同效应，打造出国内最大、最完善的民生产业生态圈。
事实上，除恒大外，近年来，包括万达、绿地、复星、珠江投资等房企都试图通过自建或参股的方式进军保险领域。去年7月，万达集团首次接触保险，从国电电力手中接过百年人寿1亿股权，经今年1月的二度增持，万达持有百年人寿的股权占比超5%。
除大地产商之外，中小地产商也正寻求时机。弘康人寿、阳光保险股权转让的受让方皆为房地产背景企业。如江苏城中园林建设公司将所持的6000万股弘康人寿股份，转让给广西开源置业公司，占总股本的12%。
与此同时，险企也在向地产行业渗透。据统计，截至2014年底，133家A股上市房企中，保险资金进入前十大股东的房企数量达到21家，渗透率为15.8%。此外，占据21家房企前十股东行业的保险机构达15家。
除了入股地产商之外，不少险企还曲线投资地产项目，其中，绿地大量商业办公楼就与险企对接，曾以44亿元将徐汇滨江的两栋办公楼卖给了中国平安。目前，保险巨头不约而同海外置地，国寿、平安、泰康、阳光和安邦都相继跨境买楼。
另据普华永道针对国内25家险企和资管公司的调查报告显示，险资未来两年在非传统投资产品的投资配比中，房地产与资产支持证券的受欢迎程度并列榜首，占比均为31.25%。
养老社区成融合点
在地产与保险加速融合的当下，险企和房企如何相处成为市场关注焦点。对此，南开大学风险管理与保险系教授朱铭来指出，养老社区或许正是险企和房企的融合点。据了解，恒大人寿业务范围将覆盖寿险、意外险、健康险等全领域，因为有恒地集团“实业+保险”的基础，恒大人寿也将主攻方向确定为“医养模式”。
目前，国内医养结合的保险公司并不少，合众人寿和泰康人寿涉入较早，其中合众人寿借鉴美国CCRC养老理念，将养老社区与保单挂钩，等投保人到了一定年龄后，每年从保险公司拿回一笔钱，用做养老经费，此类客户可以通过购买保险，锁定养老社区物业的使用权和价格，实现“买保险，住养老社区”。为此，朱铭来认为，可以将地产和保险优势互补来打造医疗、养老结合的产业链模式。“因为做养老、健康领域需要有实体建设为依托，地产公司慢慢转型，可以做成医疗产业链。”
一位接近新华保险的人士分析，新华保险为养老产业给予大力支持的同时，也将为自己在各地物色地产项目用于未来的养老产业布局派上用场。目前，新华保险在北京、海南等多地大肆兴建养老社区，并在广东、福建、上海等地进行项目调研。
目前，多家险企纷纷跑马圈地争抢这块大蛋糕，尤其保险新“国十条”明确指出“支持符合条件的保险机构投资养老服务产业，促进保险服务业与养老服务业融合发展”，让更多险企雄心勃勃。
值得一提的是，国务院日前公布了实施养老保险制度改革，分析人士预计，每年将有约4000亿元养老金流入金融市场。银行、保险机构旗下有资质的资管公司将会直接受益。
盈利模式尚未确定
尽管养老社区逐渐成为热潮，但盈利模式尚不确定，发展阶段也尚处前期投入期。普华永道房地产国际专家高思品认为，很多开发商盈利艰难主要跟3个方面因素有关：一是目前企业投资养老地产项目的时间还不长，还处于探索阶段;二是消费者的接受度还不够高，很多消费者宁愿花更多的钱买房也不愿花钱买养老社区的服务;三是土地价格高昂，投资成本高。
盈利模式尚不确定，使得不少房企进军养老地产项目，被直指为通过养老项目获得土地资源，进行养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发。与此同时，房企在开发养老地产项目的时候，会过度强调盈利点，而相对忽视了社会需求。
青岛天和汇智投资咨询有限公司总经理王建军指出，“房地产业的发展是资产、资金和金融的重度融合过程，这也让养老产业在与地产业结合的过程中过度强调盈利点，而相对忽视了社会需求。”王建军说，“这也导致目前养老地产设计开发的项目和产品忽视如何更好地适应老年人，而只是关注如何为公司创造利润。”
对此，王建军表示，“养老地产应该树立如何为社会和需求者服务的意识，以此作为出发点去研究养老地产的项目和产品，或许这样才能在市场上有更好的适应能力，找到养老地产的盈利点。”王建军表示，“养老产业首先要考虑到这是一项社会事业，如果以社会事业的角度切入的话，经过一段时间的探索，可能也更有希望找到养老地产的盈利模式。”
首都经贸大学保险系教授庹国柱指出，养老产业不是传统的房地产开发，是房地产业、医疗业、餐饮业、服务业、旅游业等，既独立运作又无缝整合的全新产业，属于内需型消费产品，增值服务空间大于普通社区甚至商业地产。
与此同时，破解目前养老地产的难题还需要土地和税收政策的配套。如养老地产配套及其附属设施也需要政府在税费上给予部分或全部减免，这样一来作为长期性的经营性项目，才不会因为沉重的税费负担而无法持续经营。从“软件”角度来讲，还没有办法维持一个养老地产项目赢得市场的普遍认可的运营标准和体系。
